TERZ 11.21 – KAPITAL AKTUELL
Die Landeshauptstadt ist nicht nur eine reiche Stadt, sie zeigt das auch gerne. Nach zweijähriger Coronapause fand die Immobilienmesse Expo Real 2021 in München statt. Hier ergriff Oberbürgermeister Dr. Keller die Gelegenheit, Düsseldorf mit großen Projekten als vielversprechenden Immobilien- und Investitionsstandort zu präsentieren. Dieser Werbung hätte es freilich nicht unbedingt bedurft, zählt die Landeshauptstadt in Investorenkreisen doch schon länger zu den Top Five für Immobilieninvestitionen in Deutschland. Davon zeugt nicht zuletzt die rege Bautätigkeit in der ganzen Stadt. Allein im Umfeld des Hauptbahnhofs sind gerade fünf Hotels fertiggestellt worden oder stehen kurz davor fertiggestellt zu werden. Hier kann man sich freilich mit Recht fragen, wer eigentlich hunderte von zusätzlichen Hotelbetten braucht.
An diesem Beispiel wird deutlich, dass sich das Kalkül von Immobilieninvestor*innen nicht vorrangig an dem orientiert, was wirklich gebraucht wird, sondern an Anlageobjekten, die satte Renditen auf das investierte Kapital versprechen. Sie lassen sich, jedenfalls noch, hochpreisig vermieten oder besser noch teurer weiterverkaufen. Bisher ist die Spekulation auf immer weiter steigende Preise aufgegangen. Seit dem Finanzcrash von 2008/2009 kennen die Immobilienmärkte nur eine Richtung: nach oben. Für Finanzinvestor*innen wurde der Immobilienmarkt zum Retter aus dem, was sie einen „Anlagenotstand“ nennen: die angestrengte Suche nach rentierlichen und sicheren Investitionsmöglichkeiten für überschüssiges Kapital. In Düsseldorf sind die Preise für bebaute und unbebaute Grundstücke sowie für Eigentumswohnungen zwischen 2009 und 2019 um 60-70 Prozent gestiegen, während die Einwohner*innenzahl der Stadt in diesem Zeitraum um gerade mal 10 Prozent zugenommen hat. Daran zeigt sich, wie sehr es ein von der Immobilienwirtschaft und ihrer politischen Lobby immer wieder gern erzähltes Märchen ist, dass Zuwanderung der Hauptgrund für die Preisspirale auf dem Immobilienmarkt sei. Auch durch ständige Wiederholung wird es nicht wahr. Diese Erzählung soll davon ablenken, dass die Wetten auf immer weiter steigende Preise inzwischen für die ganze Stadt einen spekulativen Erwartungshorizont für Renditen und Mieten erzeugt haben, der nicht nur Neubauten, sondern auch Bestandsimmobilien betrifft und von dem viele Immobilieneigentümer*innen, nicht nur die ganz großen, profitieren wollen.
Wie sehr der Immobilienmarkt vom Tauschwert der Anlageobjekte bestimmt wird, nicht aber von dem, was wirklich gebraucht wird, zeigt sich drastisch bei der Versorgung der Stadtbevölkerung mit Wohnraum. Düsseldorf hat bisher regelmäßig die selbstgesteckten Ziele beim Wohnungsneubau verfehlt. Gleichzeitig steigen die Mieten nicht nur im Neubau, sondern auch bei den Bestandswohnungen weiter kräftig an, bei Letzteren seit 2009 um 21 Prozent! Betroffen ist davon die große Mehrheit der Stadtbevölkerung, denn drei Viertel aller Haushalte in Düsseldorf wohnen zur Miete. Gravierend ist vor allem der Mangel an erschwinglichem und angemessenem Wohnraum: Rund 130.000 Haushalte, das sind fast 60 Prozent der Miethaushalte, wohnen in Wohnungen, die sie sich eigentlich nicht leisten können, weil die Wohnkosten mehr als 30 Prozent ihres Haushaltseinkommens verschlingen; oder sie müssen mit zu kleinen Wohnungen vorliebnehmen. Rund die Hälfte der Miethaushalte hat Anspruch auf eine Sozialwohnung, was aber den allermeisten Betroffenen nicht viel nützt, denn es gibt in der Stadt – Stand 2020 – nur 15.617 Sozialwohnungen. Das sind gerade mal 4,3 Prozent des gesamten Wohnungsbestandes. Und diese fast schon lächerlich geringe Zahl wird in Zukunft sogar noch weiter sinken, weil bis zum Ende des Jahrzehnts mehr Sozialwohnungen aus der befristeten Preisbindung fallen als absehbar neue gebaut werden. Die von der schwarz-grünen Ratsmehrheit beabsichtige Erhöhung der Quote für Sozialwohnungen von 20 auf 30 Prozent bei größeren Wohnungsneubauprojekten im Rahmen des sogenannten Handlungskonzepts Wohnen (HKW) wird daran grundsätzlich nichts ändern. Auch wenn man in die richtige Richtung läuft, ist ein Sprinter nicht mit Trippelschritten einzuholen.
„Dynamisch. Erfolgreich. Nachhaltig“, mit diesem Motto ist die Landeshauptstadt bei der Münchner Immobilienmesse angetreten. Mit Blick auf die herrschende Wohnungsnot in der Stadt klingt das wie ein ziemlich schlechter Witz. Hagen Fischer, bis 2007 in leitender Funktion im Stadtplanungsamt tätig, kommt in seinem Blog (düsseldorfimblick.de) folgerichtig zu dem Schluss, dass die aktuelle Entwicklung auf dem Düsseldorfer Wohnungsmarkt alles andere als nachhaltig ist. Gebaut wird ja durchaus, aber eben vor allem hochpreisige Miet- und Eigentumswohnungen. Fischer spricht deshalb von einer „Krise des in Düsseldorf betriebenen Investorenwohnungsbaus“, der nicht liefert, was dringend gebraucht wird: nämlich bezahlbare Wohnungen in einem Umfang, der dem bestehenden Bedarf gerecht wird.
Zu den Gründen dafür gehört, dass manche Investor*innen angesichts der anhaltenden Preissteigerungen auf dem Immobilienmarkt offensichtlich gar nicht daran interessiert sind zu bauen. Sie spekulieren stattdessen lieber darauf, durch teure Weiterverkäufe satte Gewinne zu realisieren. Krasse Beispiele für solche Spekulationsbrachen sind in Düsseldorf derzeit zum einen das rund vier Hektar große ehemalige Postgelände nördlich des Hauptbahnhofs, auf dem das Projekt Grand Central mit über 1.000 Wohnungen realisiert werden sollte. Bis heute ist dort keine Bautätigkeit zu erkennen. Das gilt genauso für das fünfmal so große Gelände der ehemaligen Glashütte in Gerresheim, auf dem das „Glasmacherviertel“ mit ca. 1.700 Wohnungen geplant ist.
Vor diesem Hintergrund hätte es eigentlich Anlass zum Aufatmen sein können, dass das schwedische Finanz- und Immobilienunternehmen Catella nun am 02.11. mit einer feierlichen Grundsteinlegung signalisieren möchte, auf dem Brachgelände der ehemaligen Paketpost endlich mit dem Bauen beginnen zu wollen. Wirkliche Freude kommt allerdings nicht auf. Catella hat es jetzt mit dem Baustart auch deswegen eilig, weil die 2019 erteilte Baugenehmigung im nächsten Jahr ausläuft. Bei Fristüberschreitung drohen Vertragsstrafen und lästige neue Verhandlungen mit der Stadt über eine Verlängerung. Nach den Vereinbarungen mit der Stadt hätten die ersten Wohnungen sogar schon im letzten Jahr fertig sein sollen. Vor allem aber geht es aktuell bei dem angekündigten Baustart gar nicht um das gesamte Projektgelände. Gebaut werden sollen jetzt auf dem kleineren Teil nur die 147 Sozialwohnungen, die der Bebauungsplan verbindlich vorschreibt (20 Prozent der insgesamt geplanten Wohnfläche entsprechend dem HKW). Bis 2023 sollen sie fertig sein. Diesen kleineren Teil des Grand Central Projektes hat Catella behalten, der Löwenanteil der Projektgesellschaft wurde dagegen im Jahr 2019 für 110 Mio. Euro an das Unternehmen CG Group verkauft. Dass dieser Verkauf wohl als share deal erfolgt ist, gehört in der Immobilienbranche inzwischen schon zum guten Ton: Bei dieser Art von Geschäften werden nicht Grundstücke, sondern Anteile von Projektgesellschaften verkauft. Der Vorteil: Man spart so die sonst fällige Grunderwerbssteuer. Im vorliegenden Fall könnte die Ersparnis bei geschätzt knapp sieben Mio. Euro liegen. Leider ist das völlig legal, aber natürlich nicht in Ordnung, weil der Allgemeinheit so Steuern vorenthalten werden, die sinnvoll eingesetzt werden könnten. Die damalige Käuferin, die CG Group, wurde wiederum von dem Immobilienunternehmen Consus Real Estate AG geschluckt, bevor beide dann schließlich zu Opfern der aggressiven Übernahmestrategie der Adler Group geworden sind. Damit ist die Adler Group nun Eigentümerin des größten Teils der Grand Central Projektgesellschaft. Dies könnte die endgültige Fertigstellung der von Catella jetzt in Angriff genommenen Sozialwohnungen gefährden, da für eine Tiefgarage und für Zufahrten Flächen benötigt werden, die zum Adler-Projektteil gehören. Bisher ist eine Einigung darüber mit der Adler Group nicht zustande gekommen. Ein Baustart auf dem größeren, jetzt der Adler Group gehörenden Projektteil ist nicht absehbar. Grand Central wird deshalb vorerst weiter Grand Hole bleiben, die Spekulationsbrache, die es seit Jahren ist. Druckmittel, diesen Zustand kurzfristig zu ändern, hat die Stadt Düsseldorf faktisch keine.
Der Düsseldorfer Chef von Catella, Klaus Franken, bezeichnet den Verkauf des Großteils der Gesellschaftsanteile im Jahr 2019 inzwischen öffentlich als großen Fehler. Leider lasse sich der nicht mehr rückgängig machen. Schwer zu sagen, wie ernst dieses Bedauern wirklich ist. Denn Catella hat mit dem Verkauf natürlich auch einen stattlichen Gewinn eingefahren. Davon darf man ausgehen, auch wenn über die Höhe diskret geschwiegen wird, genauso wie über den Preis, zu dem Catella das Gelände 2015 von dem luxemburgischen Immobilienunternehmen Lorac Investment gekauft hat. Lorac hatte das Gelände zuvor von der Deutschen Post AG erworben, die dort lange ihr Paketverteilzentrum betrieben hatte.
Catella ist bemüht, sich jetzt – in bewusstem Kontrast zur Adler Group – als der „gute Investor“ zu präsentieren. Dazu passt die Ankündigung, im Fall der nun zu bauenden Sozialwohnungen keine laufenden Ausschüttungen in Anspruch nehmen zu wollen und stattdessen die Beträge für soziale Zwecke zur Verfügung zu stellen. Eine schöne Geste, die aber nichts daran ändert, dass auch Catella mit an der Spekulationsschraube gedreht und von den Preissteigerungen profitiert hat. Es gibt in der Immobilienwirtschaft unterschiedliche Geschäftsmodelle, aber am Ende müssen sich auch „gute“ Investoren an den marktüblichen Renditen orientieren, wenn sie nicht von der Konkurrenz verdrängt werden wollen. Der Immobilienmarkt ist nicht die Lösung, wie uns immer wieder gebetsmühlenartig erzählt wird, er ist das Problem. Ganz konkret haben das bereits die obdachlosen und häufig drogenkranken Menschen zu spüren bekommen, die sich in den letzten Wochen ohne förmliche Erlaubnis auf dem Grand Central Gelände niedergelassen hatten. Den angekündigten Baumaßnahmen mussten die ersten Zelte und provisorischen Behausungen schon weichen.
Die Adler Group, der inzwischen der größte Teil der Grand Central Projektgesellschaft gehört, ist einer der der größten Immobilienkonzerne in Deutschland. Nach eigenen Angaben besaß sie Ende Juni Objekte im Wert von fast 13 Mrd. Euro und knapp 70.000 Mietwohnungen. Auch in Düsseldorf ist die Adler Group einer der großer Player. Sie ist neben dem Grand Central an zahlreichen weiteren Projekten beteiligt, zu denen das Glasmacherviertel in Gerresheim, das Neubaugebiet Grafental und das Zauberberg-Vorhaben am Grafenberger Wald, der Upper Nord Tower und das Upper Nord Quartier am Mörsenbroicher Ei sowie die Benrather Gärten (ehemaliges Nirosta-Gelände) gehören. Das Unternehmen ist schon länger hoch verschuldet, die sogenannte Beleihungsquote, das ist das Verhältnis von Marktwert eines Unternehmens und der Summe der aufgenommenen Kredite, ist auf den Wert von fast 55 Prozent gestiegen, als kritische Grenze gelten in der Branche 50 Prozent. Inzwischen hat sich auch die Finanzaufsicht BaFin eingeschaltet. Die Eigentümer*innenstruktur gilt als undurchsichtig, es existiert ein komplexes Geflecht von Firmen und einflussreichen Aktionär*innen in Deutschland, Luxemburg und Israel. Das erleichtert schwer kontrollierbare Finanztransaktionen und stellt sowohl die Finanzaufsicht als auch eine mögliche Strafverfolgung vor große Probleme.
Der britische Finanzinvestor Fraser Perrings und sein Unternehmen Viceroy Research haben Anfang Oktober öffentlich schwere Betrugsvorwürfe gegen die Adler Group erhoben. In der Folge brach deren Aktienkurs an der Börse um 30 Prozent ein, wohl auch deshalb, weil die Vorwürfe angesichts des ohnehin ziemlich schlechten Rufs des Unternehmens vielen Anleger*innen glaubhaft erschienen. Es gehört zu Perrings Geschäftsmodell, mit gezielten Veröffentlichungen die Aktienkurse von Unternehmen negativ zu beeinflussen, um dann auf fallende Kurse zu wetten. Nicht immer waren seine Anschuldigungen zutreffend, im Fall der Adler Group könnte das aber durchaus der Fall sein. Zu den Vorwürfen gehört, die Adler Group habe ihre Bilanz künstlich aufgebläht, um so ihre Kreditwürdigkeit auf den Finanzmärkten zu erhöhen. Dazu passen die Umstände des letzten Verkaufs der Gerresheimer Glasmacherviertel GmbH, der Projektgesellschaft, die auf dem ehemaligen Glashüttenareal 1.700 Wohnungen errichten will. Diese GmbH gehört dem Unternehmen Brack Capital, das inzwischen zu 70 Prozent von der Adler Group übernommen wurde. Im Jahr 2019 wurden drei Viertel der Projektgesellschaft im Wert von 375 Mio. Euro an einen privaten Investor verkauft, bei dem es personelle Verbindungen zu Aggregate Holdings, dem Hauptaktionär der Adler Group geben soll. Es könnte sich also möglicherweise um eine konzerninterne Transaktion handeln, die eigentlich gar nicht bilanzwirksam werden dürfte. Von der Kaufsumme wurde auch nur eine erste Rate gezahlt. Inzwischen hat die Adler Group offiziell erklärt, dass der Verkauf im Einvernehmen mit dem Käufer wieder rückabgewickelt wird. Der Verdacht liegt deswegen natürlich nahe, dass hier nie ein wirklicher Verkauf geplant war, sondern dass es tatsächlich um Bilanzmanipulationen zugunsten der Adler Group ging.
Die Adler Group ist aber nicht nur hochverschuldet, sondern offensichtlich auch in einer Liquiditätsklemme. Sie braucht dringend frisches Geld, sei es durch neue Kredite oder Einnahmen aus Verkäufen von Unternehmensteilen, Projektanteilen oder Grundstücken. Geplant ist der vollständige oder teilweise Verkauf der 70.000 Wohnungen, die der Adler Group gehören. Die Konkurrenz, konkret die Wohnungsunternehmen Vonovia und LEG, ist bereits mit Kaufoptionen zur Stelle. Das hat den Aktienkurs von Adler vorerst wieder stabilisiert. Man habe ein Interesse am Weiterbestand von Adler, erklärt Vonovia, sichert sich aber schon mal vorsorglich den Zugriff auf Filetstücke des Unternehmens. Ganz ausschließen lässt sich nicht mehr, dass die Turbulenzen um die Adler Group am Ende sogar in die Insolvenz des Unternehmens führen könnten.
Angesichts dieser Situation ist es eher unwahrscheinlich, dass es in naher Zukunft auf den Düsseldorfer Spekulationsbrachen oder derzeit ruhenden Baustellen der Adler Group tatsächlich vorangehen wird. Aber selbst wenn gebaut wird, werden – abgesehen von den verpflichtenden Vorgaben des „Handlungskonzeptes für den Wohnungsmarkt“ – nur hochpreisige Miet- und Eigentumswohnungen entstehen. Die Adler Group muss aber derzeit ohnehin vor allem ihre Schulden reduzieren, Geld für Bauvorhaben steht da wohl kaum zur Verfügung. Das Unternehmen spekuliert auf weiter steigende Immobilienpreise, von denen man durch den Verkauf von Grundstücken und Projektanteilen hofft, profitieren zu können.
Aktuell hat die Stadt Düsseldorf faktisch keine Handhabe, auf die Adler Group Einfluss zu nehmen. Es bleibt nur die vage Hoffnung der Politik, bei zukünftigen Vorhaben die vorhandenen Regulierungsinstrumente konsequenter als bisher einzusetzen und Verträge mit Investor*innen schon im Vorfeld so auszugestalten, dass spekulatives Handeln unterbunden werden kann. Man darf bezweifeln, dass das genügen wird. Immerhin scheint aber langsam die Einsicht zu wachsen, dass die Immobilienspekulation nicht nur ein lokales Problem ist, sondern sich zu einer handfesten Krise auswachsen könnte. Die Turbulenzen um die Adler Group werden von manchen sogar schon als der mögliche Anfang vom Ende des Immobilienbooms gesehen, über Düsseldorf und Deutschland hinaus. Die Warnungen von Forschungsinstituten, Banken und selbst von der EZB vor der Bildung von Immobilienblasen, die platzen und zu Auslöserinnen von Wirtschaftskrisen werden könnten, häufen sich. Und die aktuelle Krise um den chinesischen Immobiliengiganten Evergrande lässt inzwischen sogar wieder Sorgen um die Folgen von Immobilienkrisen für die Weltwirtschaft aufkommen. Wenn die außer Kontrolle geratenen Immobilienmärkte aber zu einem wachsenden Risiko für das Gemeinwohl werden, für Stadtentwicklung und Wohnraumversorgung, und auch darüber hinaus, dann muss schon die Frage gestellt werden, ob die bisherigen Instrumente der Marktregulierung überhaupt ausreichend sind. Bei der Suche nach Antworten auf diese Frage könnte es gut sein, wenn es künftig nicht nur in Berlin Mehrheiten für die Enteignung von Immobilienunternehmen gibt.
Helmut / Bündnis für bezahlbaren Wohnraum