TERZ 06.22 – KAPITAL AKTUELL
Das Immobilienunternehmen Adler Group steckt seit Herbst letzten Jahres in Schwierigkeiten, die Aktien des Unternehmens sind seitdem auf Talfahrt. Seit Monaten werden Spekulationen über die Zukunft des Unternehmens herumgereicht. Um den riesigen Schuldenberg abzutragen, mussten Unternehmensanteile und ein Großteil des Wohnungsbestands verkauft werden. Jetzt aber scheint sich die Adler-Krise auf einen neuen Höhepunkt zuzubewegen. Seit Ende Mai überschlagen sich die alarmierenden Katastrophenmeldungen: „Adler Group wankt: Warten auf den großen Knall“ (FAZ), „Adler im Fokus der Finanzaufsicht“ (Rheinische Post), „Staatsanwaltschaft nimmt Adler ins Visier“ (Handelsblatt). Was ist da passiert? Was sind die tieferen Ursachen? Und was heißt das alles für Düsseldorf?
Die Adler Group ist ein Immobilienunternehmen, das im Jahr 2020 aus der Fusion von drei eher ungleichen Partnern entstanden ist: Fusioniert haben die Adler Real Estate AG, die bis dahin ihre Rendite aus der Bestandsverwertung einfacher Wohnungen generiert haben, Ado Properties mit Sitz in Luxemburg und eher auf hochpreisige Immobilien spezialisiert, sowie der Projektentwickler Consus Real Estate. Ob die Adler Group mit dieser Fusion - nach eigenen Angaben – tatsächlich zum viertgrößten Immobilienunternehmen in Europa aufgestiegen ist, kann mensch bezweifeln. Auf dem Düsseldorfer Immobilienmarkt ist sie auf jeden Fall ein gewichtiger Player. Von der Krise der Adler Group ist die Stadt deshalb unmittelbar betroffen.
• Der Löwenanteil der Grand-Central-Projektgesellschaft, zwischen Kölner und Erkrather Straße nordöstlich des Hauptbahnhofs gelegen, gehört nach dem Verkauf im Jahr 2019 durch das Finanz- und Immobilienunternehmen Catella an das Unternehmen Consus zur Adler Group, denn Consus ist inzwischen zum fusionierten Teil des größeren Unternehmens mutiert. Nach dem rechtskräftigen Bebauungsplan sollen in diesem Projektteil mehr als 900 Wohnungen entstehen. Gebaut wurde dort bisher aber nichts, das Grundstück liegt seit 2015 brach. Das Baurecht läuft noch in diesem Jahr aus. Wie sich die Adler Group weiter verhalten wird, ist derzeit nicht bekannt.
• Das Unternehmen Catella, das das gesamte Grand Central-Projekt entwickelt und dafür auch 2018 die Baugenehmigung erhalten hatte, hat den kleineren Projektteil mit 147 Sozialwohnungen behalten. Das entspricht den seinerzeit nach dem städtischen „Handlungskonzept Wohnen“ (HKW) vorgeschriebenen mindestens 20% öffentlich geförderten Wohnungen für das Gesamtprojekt (die Quote wurde inzwischen auf Beschluss des Rats der Stadt auf mindestens 30% erhöht). Um die Frist der Baugenehmigung einzuhalten, hat Catella noch im letzten Jahr mit dem Bau der Sozialwohnungen begonnen. Unklar ist, wie weit die zur endgültigen Fertigstellung nötigen Absprachen mit der Adler Group, der der weitaus größere Projektteil gehört, gediehen sind.
• Zur Adler Group gehört auch die 70-prozentige Tochter Brack Capital mit ihrer Projektgesellschaft Glasmacherviertel GmbH in Gerresheim, die auf dem ehemaligen Gelände der Glashütte rund 1.700 Wohnungen errichten will. Gebaut wurde dort bisher nichts, das Gelände liegt seit 2012 brach. Einen rechtskräftigen Bebauungsplan gibt es bisher nicht.
• Ebenfalls zu Brack Capital und damit zur Adler Group gehören die Projekte Grafental-Ost und Zauberberg. Letzteres ist als kleine, vor allem aber hochpreisige Wohnanlage direkt am Grafenberger Wald geplant – exklusiv für Menschen mit dicker Brieftasche. Die dort nach dem HKW ebenfalls fälligen Sozialwohnungen wurden nach Grafental „ausgelagert“ – so können die Reichen unter sich bleiben. Zusammen sind dort 2.200 Wohnungen geplant.
• Projekte der Adler Group sind weiter der Upper Nord Tower am Mörsenbroicher Ei - dort gibt es seit anderthalb Jahren einen Baustopp - und die Benrather Gärten, die auf dem ehemaligen Nirosta-Industriegelände in Benrath realisiert werden sollen. Eine Baugenehmigung dafür gibt es bisher nicht. Geplant sind in den genannten Projekten zusammen ca. 1.500 Wohnungen.
Wie es mit diesen Projekten weitergeht, ist derzeit völlig unklar. Im Moment herrscht jedenfalls Stillstand. Im Feuer stehen damit in Düsseldorf insgesamt rund 6.500 Wohnungen, die nicht weitergebaut werden oder mit deren Bau noch gar nicht begonnen wurde. Schon das ist ein unerträglicher Skandal in einer Stadt, in der zehntausende Wohnungen fehlen! Welche Projekte und Grundstücke will die Adler Group verkaufen? Zu welchen Preisen? Welche sollen weitergeführt werden? Was passiert, wenn die Adler Group insolvent wird? Welche Handlungsmöglichkeiten hat die Stadt Düsseldorf? Viele Fragen, auf die es im Moment nur wenige befriedigende Antworten gibt.
Soweit bei den Projekten bereits Baurecht erteilt wurde, hat die Stadt bisher kaum eine Handhabe, die Adler Group zu etwas zu zwingen, sei es zum Verkauf oder zu einer belastbaren Zusage, mit dem Bauen zu beginnen. Wenn vereinbarte Fristen nicht eingehalten werden, sind Gebühren fällig, mehr nicht. Wenn noch keine Baugenehmigung erteilt wurde, sieht es dagegen etwas anders aus: Das betrifft aktuell die Adler-Projekte Glasmacherviertel in Gerresheim und die Benrather Gärten. Hier könnte die Stadt die Erteilung des Baurechts daran knüpfen, dass eine belastbare Finanzierung nachgewiesen wird. Das wäre durchaus ein wirksames Druckmittel, denn eine Baugenehmigung ist keine bloß formale Lappalie: Liegt Baurecht vor, steigt der Grundstückswert sofort kräftig an, das kann bis zum Drei- bis Vierfachen des Ausgangswerts gehen. Die Hansestadt Hamburg hat diese Daumenschraube im dortigen Adler-Projekt „Holsten-Quartier“ bereits angesetzt. Über das Ergebnis ist noch nichts bekannt. In der Düsseldorfer Stadtverwaltung haben die Verantwortlichen bisher von diesem Mittel abgesehen. Warum, ist nicht ganz klar, jedenfalls ist davon öffentlich nichts bekannt.
Die Ratsmehrheit hat aber nun die Verwaltung beauftragt, für die Adler-Projekte Glasmacher-Viertel und Benrather Gärten (Nirosta-Gelände) sogenannte „städtbauliche Entwicklungsmaßnahmen“ vorzubereiten. Eine Frist dafür wurde allerdings nicht festgelegt, das Ganze kann sich also ziehen. Mit diesem baurechtlichen Instrument könnte der Eigentümer zum Verkauf gedrängt werden, in letzter Instanz wäre sogar die Enteignung der Grundstücke möglich. Erstaunlich ist schon, dass nicht nur die Grünen, sondern auch CDU und FDP, die sonst stets bemüht sind, die Verfügung privater Eigentümer über ihren Grund und Boden vor jeder politischen Einschränkung zu schützen, hier zugestimmt haben. Der Ärger über die Adler Group muss recht groß sein. Allerdings sind zur Nutzung des besagten Instruments aus dem Baugesetzbuch hohe juristische Hürden zu überwinden, deswegen wurde es bisher nur sehr selten angewandt und es liegen entsprechend auch nur wenige Erfahrungen damit vor. In jedem Fall begibt man sich hier auf einen wohl sehr langen Weg mit ungewissem Ausgang. Das hat CDU und FDP vermutlich die Zustimmung erleichtert: Machen muss mensch ja erstmal nichts. Gleichwohl ist der Beschluss der Ratsmehrheit ein Signal an die Investoren, dass die Kommune sich nicht mehr alles gefallen lassen will. Das ist sicher zu begrüßen. Reichen wird das aber nicht. Praktische Konsequenzen sind zunächst nicht zu erwarten. Auf Dauer wird man die Immobilienspekulation nicht mit selektiven und auf den Einzelfall bezogenen Maßnahmen unterbinden können.
Wie ist die Adler Group aber überhaupt in die Lage gekommen, dass jetzt eine Insolvenz des Unternehmens nicht mehr auszuschließen ist, die Finanzaufsicht Bafin Strafanzeige gestellt und inzwischen die Staatsanwaltschaft Frankfurt sogar strafrechtliche Ermittlungen aufgenommen hat? Den Stein ins Rollen gebracht hat im letzten Jahr der britische Finanzinvestor Fraser Perring, der sein Geschäft vor allem mit Leerverkäufen von Aktien macht. Zu diesem Geschäftsmodell gehört, börsennotierte Unternehmen mit gezielten Vorwürfen ins Gerede zu bringen, um dann auf fallende Aktienkurse zu wetten. Die Vorwürfe Perrings waren nicht immer zutreffend, aber bei Adler scheint er (wie schon bei Wirecard) ins Schwarze getroffen zu haben. Vorgeworfen wird der Adler Group, Geschäfte zum Nachteil von Aktionär*innen und Anleger*innen gemacht, Bilanzen manipuliert und Immobilien falsch bewertet zu haben. Bilanzmanipulationen und Bewertungstricks bei Immobilien sind nicht erlaubt, in der Branche aber wohl kaum ein Einzelfall. Doch falls es tatsächlich zutrifft, dass das eigene Unternehmen zugunsten dubioser Akteur*innen im Hintergrund regelrecht ausgeplündert wurde, wäre das selbst nach den Regeln der herrschenden Wirtschaftsordnung kein Kavaliersdelikt mehr, sondern organisiertes kriminelles Handeln. Jedenfalls legen seltsame Geschäfte wie einerseits Immobilienverkäufe unter Wert und anderseits Käufe von überbewerteten Immobilen zu Mondpreisen den Verdacht nahe, hier seien bestimmte Geschäftspartner zu Lasten der eigenen Aktionär*innen und Anleger*innen begünstigt worden. Solche Praktiken sind bisher eher bei Bestechungsdeals bekannt geworden. Die Vorwürfe von Fraser Perring wurden am Finanzmarkt als recht glaubwürdig angesehen, jedenfalls brach der Kurs der Adler-Aktie um 30% ein. Die Konkurrenten von Vonovia und LEG eilten mit Stützkäufen und Kaufoptionen zu Hilfe, weil niemand ein Interesse hatte, das Risiko einzugehen, durch eine Pleite der Adler Group könnte in einer Kettenreaktion die gesamte Branche in den Krisenstrudel geraten.
Um die Vorwürfe von Perring zu entkräften, hatte Adler das Wirtschaftsprüfungsunternehmen KPMG mit einer Sonderprüfung beauftragt. Allerdings fiel das Anfang Mai vorgelegt Ergebnis nicht so aus, wie von Adler erhofft. KPMG konnte die Vorwürfe weder bestätigen noch widerlegen, auch weil den Prüfer*innen wichtige Unterlagen (z.B. Mail-Korrespondenzen) vorenthalten wurden. Unabhängig von der Sonderprüfung haben die Prüfer von KPMG der Adler Group schließlich auch das notwendige Prüf-Testat (disclaimer of opinion) für den Jahresabschluss 2021 verweigert. In der Finanzbranche kommt ein verweigertes Testat einem sehr schwerwiegenden Misstrauensvotum gleich. Die Folge: Die Adler-Aktie brach erneut um 40% ein.
Für Städte mit Adler-Projekten dürfte ein Prüfergebnis von KPMG besonders besorgniserregend sein: Den Vorwurf, die Adler Group fehle das nötige Kapital, um seine Projekte überhaupt noch zu Ende bauen zu können, vermochte die KPMG nicht auszuräumen. In Düsseldorf betrifft das alle genannten sechs Vorhaben, deren Schicksal damit derzeit völlig ungewiss ist. Zum Risiko des spekulativen Geschäftsmodells der Branche gehören sicher auch Fehlkalkulationen und Überbewertungen von Immobilien, die dann später korrigiert werden müssen. Aber hier liegt natürlich der Verdacht nahe, die akute Finanzklemme der Adler Group stehe auch im Zusammenhang mit der vermuteten Ausplünderung des Unternehmens durch eine Gruppe vernetzter Akteur*innen im Hintergrund.
Dafür könnte auch der jüngste Deal mit dem Glasmacherareal in Gerresheim ein Beleg sein. Die Projektgesellschaft wurde 2019 zu 75% zu einem in der Höhe nicht nachvollziehbaren Preis von 375 Mio. Euro an eine offensichtlich mit Adler verbandelte Person verkauft. Adler konnte damit seine Bilanz kräftig aufhübschen, ein wichtiges Signal an die Finanzmärkte. Es wurde aber nur eine erste Rate des Kaufpreises gezahlt – und zwar mit einer Hypothek, die der Käufer auf das Grundstück aufgenommen hatte. Der Verkauf war nicht wirklich ernst gemeint, inzwischen wurde er rückabgewickelt. Das gesamte Glashüttengrundstück, jetzt mit einer Hypothek belastet, gehört nun wieder Adler.
Ist die Adler Group nun ein Immobilienunternehmen, ein Finanzmarktzocker oder eine kriminelle Vereinigung? Vermutlich ist sie eine Mischung von allem. Man könnte das Geschäftsgebaren der Adler Group als Auswuchs und Einzelfall, als Sumpfblüte einer moralisch verkommenen kapitalistischen Unternehmenskultur abtun. Wäre alles wieder in Ordnung, wenn man solche Auswüchse eindämmt und beseitigt? Wohl kaum. Sumpfblüten wachsen da, wo es einen Sumpf gibt. Will man verhindern, dass immer wieder neue aufblühen, muss mensch den Sumpf trockenlegen, aus dem sie sprießen. Auf den städtischen Bodenmarkt übertragen heißt das: Die Immobilienspekulation lässt sich nicht dauerhaft unterbinden, wenn es nur bei selektiven, fallbezogenen Regulierungen bleibt. Die Auswüchse des Immobilienmarktes sind zweifellos ein großes Ärgernis, aber das Problem sind die Immobilienmärkte selbst.
Mit der Liberalisierung der Finanzmärkte sind die Immobilienmärkte seit den 1980er Jahren weltweit zunehmend in den Fokus internationaler Finanzinvestoren geraten. Grund und Boden ist für Investoren zu einer begehrten Anlageklasse geworden, wobei hier weniger die aktuellen Nutzungsmöglichkeiten, sondern vielmehr die Gewinnaussichten künftiger Nutzungen den Ausschlag geben. Eigentumstitel über Grundstücke werden zunehmend als reine Finanzanlagen behandelt, die sich kaum von Aktien und Wertpapieren unterscheiden. Seit der Finanzkrise 2008 strömt anlagesuchendes Kapital in großem Umfang in den als relativ sicher und renditestark geltenden Immobiliensektor. Das betrifft besonders Städte, denen Investor*innen auch längerfristig gute Wachstumsaussichten bescheinigen. In Deutschland gehört Düsseldorf zu den sieben Großstädten, die für Kapitalanleger besonders attraktiv sind. Zwischen 2011 und 2020 sind im Schnitt jährlich 5 Mrd. Euro in den Immobiliensektor der Landeshauptstadt geflossen, 2021 waren es sogar 5,76 Mrd. Euro.
Finanzinvestor*innen wird alles zur Finanzanlage, wovon sie sich eine Rendite in erwünschter Höhe versprechen. Wenn die Rendite stimmt, ist es auch egal, wie Grundstücke genutzt werden oder ob sie überhaupt genutzt werden, weil es z.B. günstiger ist, sie brachliegen zu lassen und einfach abzuwarten, bis der Preis die für einen Verkauf angestrebte Höhe erreicht hat. Weil der finanzialisierte Kapitalismus die Immobilienmärkte erfasst und sie zunehmend in seine Renditekalküle einbezogen hat, wird es immer wieder Auswüchse oder Sumpfblüten wie jetzt die Adler Group geben. Die FAZ liegt mit ihrer Einschätzung wohl näher an der Wahrheit, als vielen Politiker*innen im Rat der Stadt Düsseldorf lieb sein dürfte: „Nur weil Adler aus dem Spiel zu sein scheint, ist das Grundstücks-Monopoly noch lange nicht zu Ende.“
Die Immobilienspekulation lässt sich erst dann dauerhaft eindämmen und unterbinden, wenn den Spekulant*innen im Wortsinn der Boden entzogen wird. Die Kommunen müssen wieder die Kontrolle über ihren Grund und Boden zurückgewinnen. Sie müssen wieder in viel größeren Umfang selbst Eigentümer ihrer Grundstücke werden: durch eine kluge Bodenvorratspolitik, durch offensive Nutzung von Vorkaufsrechten und notfalls auch durch Enteignungen. Erst dann hat die Spekulation mit Boden keine Chance mehr. Erst dann entscheidet nicht mehr die Rendite, sondern das Gemeinwohl, wie Grundstücke genutzt werden. Und erst dann kann die Stadtgesellschaft in demokratischen Verfahren selbst bestimmen, wie sie mit ihrem Grund und Boden umgehen will.
Helmut
Bündnis für bezahlbaren Wohnraum
Was sind Leerverkäufe?
Leerverkäufe sind Finanzmarktgeschäfte, die mit Unternehmensaktien abgewickelt werden, die den Leerverkäufer*innen gar nicht gehören. Sie leihen sich diese Aktien nur gegen Gebühr und zu einem vereinbarten Rückgabetermin von den Besitzer*innen, um sie dann auf dem Finanzmarkt zu verkaufen. Leerverkäufer*innen spekulieren auf den fallenden Kurs der Aktien. Wenn die Wette aufgeht, kaufen sie die Aktien zum vereinbarten Rückgabetermin zu einem dann niedrigeren Kurs zurück. Die Differenz zwischen Verkaufspreis und Rückkaufpreis ist dann der Gewinn. Natürlich können die Leerverkäufer*innen die Wette auch verlieren, dann machen sie Verlust. Leerverkäufer wie Fraser Perring beobachten den Markt aber nicht nur, sie versuchen ihn auch zu beeinflussen. Mit gezielten Informationen versuchen sie ein Zielunternehmen ins Gerede bringen und so den Aktienkurs negativ zu beeinflussen. Ob die Informationen zutreffen oder ob es nur Gerüchte sind, ist zweitrangig, es kommt nur auf die Wirkung an. Fraser Perring hat wie andere Leerverkäufer*innen mit seinen Anschuldigungen nicht immer recht. Beim Wirecard-Skandal hatte er aber ein gutes Gespür dafür, dass da tatsächlich etwas oberfaul war. Das scheint sich jetzt mit den Vorwürfen gegenüber der Adler Group zu wiederholen. Wie schon in der Finanzkrise 2008 und jetzt wieder in der Krise der Adler Group zu beobachten, sind Leerverkäufe (und andere Finanzpraktiken) nicht nur exotische Geschäftsmodelle in einer Finanz-Parallelwelt. Sie haben sehr oft handfeste Auswirkungen auf die übrige Wirtschaft und auf das Leben vieler Menschen.