TERZ 07/08.24 – TEURER WOHNEN
Seit Oktober 2023 ruhen vor dem Carsch-Haus am Rand der Düsseldorfer Altstadt die Bau- und Umbauarbeiten. Fällige Rechnungen der Baudienstleister wurden wegen der Zahlungsunfähigkeit des Bauherrn, der österreichischen Signa-Group, nicht mehr bezahlt. Davon wurde die Stadt Düsseldorf, die die Immobilie im Jahr 2019 an Signa verkauft hatte, kalt erwischt. Signa wollte das Carsch-Haus nach dem Vorbild des Westberliner KaDeWe in ein Luxuskaufhaus umbauen. Daraus wird vorerst nichts. Mit einer Zwischenfinanzierung durch die Miteigentümerin, die thailändische Central Group, konnten zwar bereits geleistete Arbeiten bezahlt werden, der Weiterbau wurde aber nicht wieder aufgenommen.
Ein prestigeträchtiges Gebäude als Bauruine in begehrter Innenstadtlage wirft natürlich kein gutes Licht auf Düsseldorf als erfolgreichen Immobilienstandort, den Oberbürgermeister Keller auf Immobilienmessen gerne vorzeigt. Da sich während der Fußball-EM auch international viele Blicke auf Düsseldorf richten und die vier hier ausgetragenen Spiele zudem zahlreiche Besucher*innen anziehen, wurde das Carsch-Haus jetzt in ein potemkinsches Dorf verwandelt und hinter einer „Informations- und Medienwand“ mit Bildmotiven zur EM versteckt. Die Stadt muss hilflos dem Fortgang des Insolvenzverfahrens zuschauen, auch weil die herrschende Eigentumsordnung der Kommune keinen rechtlichen Zugriff auf die Immobilie erlaubt. Stattdessen lässt sie die Bauruine hinter einem aufgehübschten Bauzaun verschwinden. Was für eine Symbolik!
Die Krise der Adler Group, die in Düsseldorf mit sechs Immobilienprojekten vertreten ist, hatte sich schon Ende 2021 abgezeichnet. Es war das erste Wetterleuchten der heraufziehenden Immobilienkrise. Der förmlichen Insolvenz konnte Adler, einst als viertgrößter Immobilienkonzern Europas gehandelt, nur deswegen entgehen, weil sich das Unternehmen seitdem unter dem Druck seiner Gläubiger*innen selbst abwickeln muss. Nach dem Adler-Desaster ist Düsseldorf nun mit der Insolvenz der Signa Group von der zweiten Großpleite der Immobilienbranche, der größten seit Jahrzehnten, betroffen. Das Carsch-Haus ist dabei nur das spektakulärste unter den Signa-Projekten in der Stadt.
Seit 2022 steckt die Immobilienwirtschaft, nicht nur in Deutschland, tief in der Krise. Das betrifft sowohl Gewerbe- wie Wohnimmobilien. Nach einer langen, über zehnjährigen Boomphase sind die Preise für Gewerbeimmobilien vom bisherigen Höchststand im 2. Quartal 2022 bis Mai 2024 um 17,2 Prozent gefallen, bei Wohnimmobilien betrug der Preisrückgang im selben Zeitraum 8,6 Prozent (FAZ 10.5.24). Im Verbund mit den in der Boomphase spekulativ in die Höhe getriebenen Grundstückspreisen haben gestiegene Zinsen und hohe Baukosten den Neubau fast zum Erliegen gebracht. Denn damit sich für renditeorientierte Investor*innen Bauen überhaupt lohnt, müssten für Häuser und Wohnungen Preise verlangt werden, die am Markt nicht durchsetzbar sind. Für Neubau-Mietwohnungen wären 18 Euro/qm bis 20 Euro/qm fällig, was für die allermeisten Haushalte unbezahlbar ist.
Gleichzeitig steigen die Mieten im Wohnungsbestand aber weiter an. Der bereits sehr hohe Bedarf an Wohnraum nimmt noch weiter zu. Das Pestel-Institut (Hannover) bezifferte die Zahl der deutschlandweit fehlenden Wohnungen jüngst auf 800.000. Immer mehr Haushalte müssen inzwischen weit mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Wohnkosten aufbringen oder sie können sich, vor allem in den größeren Städten, die teuren Wohnungen gar nicht mehr leisten und müssen oft in weit entfernt liegende niedrigpreisigere Räume ausweichen. In der Auswertung einer repräsentativen Umfrage stellt das Institut für Demoskopie Allensbach fest, dass der starke Rückgang im Wohnungsbau und die zunehmende Verknappung des Angebots die Verfügbarkeit von bezahlbarem Wohnraum zu einem der drängendsten innenpolitischen und sozialen Themen des Landes mache (FAZ 21.5.24).
Ein kurzfristiges Ende der Immobilienkrise und eine Wiederbelebung der Bautätigkeit, damit auch eine Linderung der wachsenden Wohnungsnot, sind derzeit nicht absehbar. Zwar wurde immer wieder von Branchenvertreter*innen verkündet, der Sinkflug der Immobilienpreise habe nun endlich die Talsohle erreicht. Auch der Düsseldorfer Gutachterausschuss für Grundstückswerte sieht für 2024 bereits „Zeichen für eine Trendwende“ (vgl. RP 19.6.24). Zwar hat sich der Preisrückgang etwas abgeschwächt, aber mehr als das sprichwörtliche Pfeifen im Wald ist das nicht. Die tatsächliche Entwicklung hat den Wunsch, es möge endlich wieder aufwärts gehen, bisher regelmäßig zunichte gemacht. Entgegen dem berufsbedingten Optimismus von Immobilienplattformen, Makler*innen und Kreditvermittler*innen gehen die Banken, etwa die Bundesbank, die Commerzbank oder die Pfandbriefbanken, von einem anhaltenden Preisverfall bei Wohn- und Gewerbeimmobilien aus. Bei Wohnimmobilien schätzen die Banken die spekulativen Übertreibungen immer noch auf 5 bis 10 Prozent, was weitere Preiskorrekturen nach unten zur Folge haben dürfte (FAZ 30.4. und 10.5.24).
Großpleiten wie die von Adler (nicht formal, aber de facto) und Signa sind aber nur die Spitzen treibender Eisberge im Meer der Immobilienkrise. Zahlreiche Immobilienunternehmen sind im Laufe der anhaltenden Krise auch in Düsseldorf in die Zahlungsunfähigkeit gerutscht. Betroffen sind vor allem Projektentwicklungsfirmen wie etwa Project Immobilien, Gerch Group, Interboden und Development Partner, die für ihre entwickelten Objekte keine Käufer*innen finden oder nur noch mit erheblichen Verlusten verkaufen können. Ist noch genügend werthaltige „Masse“ in einem Unternehmen vorhanden, ist die Insolvenz in Eigenverwaltung das Mittel der Wahl. Die bisherigen Eigentümer*innen und das Management bleiben dabei im Amt, ein gerichtlich bestellter Insolvenzverwalter muss aber den Sanierungsplan sowie wichtige Entscheidungen und Ausgaben genehmigen. Die Gläubiger*innen müssen dem Verzicht auf einen Teil ihrer Forderungen zustimmen, was sie gewöhnlich zähneknirschend auch tun, weil sie damit immer noch besser wegkommen als bei einer Liquidation des Unternehmens. Betroffenen Unternehmen wird so ein Neustart durch Schuldenerlass ermöglicht. Ein unternehmerfreundliches Insolvenzrecht macht das möglich.
Für die Signa Group hat sich diese Möglichkeit allerdings inzwischen erledigt. Das Signa-Imperium ist in einer Kaskade von Teilinsolvenzen wie ein Kartenhaus in sich zusammengestürzt. Für eine Sanierung waren mangels „Masse“ die Voraussetzungen nicht mehr gegeben. Bei der inzwischen laufenden Zerschlagung des Konzerns geht es nur noch um die möglichst einträgliche Verwertung der Konkursmasse. Die Signa Holding, Dachgesellschaft des nur schwer überschaubaren, verschachtelten Signa-Imperiums mit mehr als 1.000 Beteiligungen in verschiedenen Ländern und einer Verschuldung in Milliardenhöhe, hat im April beim Wiener Handelsgericht beantragt, das zunächst betriebene Sanierungsverfahren aufzugeben und ein ordentliches Konkursverfahren einzuleiten. Die Holding wird liquidiert. Und da deren wichtigste Vermögenswerte aus Anteilen an den beiden zentralen Immobiliengesellschaften Signa Prime und Signa Development bestehen, die beide aber ebenfalls insolvent sind, kann die Holding nicht mehr mit nennenswerten Verwertungserlösen rechnen. Die Einzelgesellschaften unter dem Dach von Signa Prime und Signa Development werden nun je nach Standort nach österreichischem oder deutschem Insolvenzrecht abverkauft, wobei die Gläubiger*innen in Österreich darauf hoffen können, im Durchschnitt „nur“ rund 75 Prozent ihres Investments zu verlieren, weil hier die Verkäufe über zwei bis fünf Jahre gestreckt werden dürfen. In Deutschland müssen Investoren mit Verlusten von über 90 Prozent rechnen (FAZ 19.4.24). Inzwischen ist der Gründer der Signa Group auch persönlich ins Visier der Justiz geraten: In Österreich ermittelt die Wirtschafts- und Korruptionsstaatsanwaltschaft wegen Kreditbetrugs und Bestechung gegen ihn, die Staatsanwaltschaft München geht einem Verdacht der Geldwäsche nach. Auch die Familie Benko Privatstiftung sowie René Benko als Privatperson haben inzwischen Insolvenz angemeldet. Formell ist Benko damit mittellos, arm ist er deswegen aber nicht. Der österreichische Insolvenzverwalter hat bisher keinen direkten Zugriff auf die Millionenbeträge, die auf Konten diverser Stiftungen verschoben wurden. Die Klärung von Benkos privaten Vermögensverhältnissen gestaltet sich recht mühsam. Bis zu endgültigen rechtlichen Entscheidungen kann es Jahre dauern, und so lange kann die Benko-Familie die Stiftungsgelder weiter zur Finanzierung ihrer persönlichen Lebensführung nutzen.
Wie schwierig sich die Abwicklung eines Immobilienunternehmens unter dem Druck der Gläubiger*innen gestaltet, die in einem Marktumfeld mit weiter nachgebenden Immobilienpreisen trotzdem möglichst hohe Erlöse erzielen wollen, lässt sich in Düsseldorf an der stockenden Verwertung der Adler-Immobilien ablesen. Weder bei dem Adler gehörenden Teil des Grand-Central-Projekts in Oberbilk noch bei dem seit 15 Jahren (!) brachliegenden Gerresheimer Glasmacherareal sind Fortschritte erkennbar. Von den hinter verschlossenen Türen laufenden Verhandlungen erfährt die Öffentlichkeit nur, dass sie stattfinden. Über konkrete Inhalte dringt nichts nach außen. Derweil liegen die Grundstücke, auf denen längst über 1.000 Wohnungen stehen sollten, weiter brach. Nachdem die Adler Group jetzt mit einem Aktien-Deal das Unternehmen mehrheitlich den Anleihegläubiger*innen übergeben hat, werden die Verhandlungen kaum einfacher. Die Gläubiger*innen sitzen nun nicht mehr nur indirekt, sondern direkt mit am Verhandlungstisch und drängen auf hohe Verkaufspreise (FAZ 28.5.24).
Auch dem abrupt gestoppten Carsch-Haus-Projekt könnte eine lange Hängepartie drohen. Die Pleite des Signa-Imperiums hatte zunächst den Plan zunichte gemacht, das Carsch-Haus zusammen mit weiteren Luxuskaufhäusern in Berlin, München und Hamburg in der KaDeWe-Group zu bündeln. Deren Handelsgeschäft hat die thailändische Central Group zwar inzwischen vollständig übernommen, in Berlin auch die KaDeWe-Immobilie. Ob die Central Group als Miteigentümerin auch das Carsch-Haus samt Grundstück vollständig übernehmen wird, bleibt aber weiter offen.
In den Fällen, in denen Signa auch Eigentümerin der Immobilien war, wurden diese getrennt vom Handelsgeschäft in einer eigenen Gesellschaft organisiert. Dieses Geschäftsmodell kam auch bei 18 der bundesweit aktuell noch existierenden 92 Filialen von Galeria-Kaufhof zum Tragen. Das Handelsunternehmen musste für die Nutzung der Immobilien zum Teil 30 Prozent über dem marktüblichen Niveau liegende Mieten an die Signa-Immobiliengesellschaft zahlen. Dieser erpresserisch erzwungene Konkurrenznachteil war, abgesehen vom überholten Konzept des traditionellen Warenhauses, eine der Ursachen für die wachsenden Probleme von Galeria-Kaufhof. In Düsseldorf war davon die Filiale an der Kö betroffen, die Immobilie am Standort Schadowstraße gehört dagegen der berufsständischen Berliner Ärzteversorgung. Die aus mehreren Grundstücken bestehende Immobilie der benachbarten und schon vor der jetzigen Krise geschlossenen Kaufhof-Filiale Am Wehrhahn gehört zur Signa-Konkursmasse. In einer überraschenden Wendung will die Stadt nach Gesprächen mit dem Insolvenzverwalter nun die Immobilie für knapp 140 Millionen Euro erwerben: Statt an dem lange favorisierten bisherigen Standort an der Heinrich-Heine-Allee soll hier nun der geplante Neubau der Oper entstehen. Die Beispiele zeigen: Signas Interesse galt vorrangig der Verwertung der lukrativen Immobilien in zentralen städtischen Lagen, weniger den jeweiligen Nutzungen!
Um sich aus dem Klammergriff von Signa zu befreien, hat das Management von Galeria-Kaufhof schließlich eine ausbleibende Zahlung der insolventen Signa Holding genutzt, um die Flucht nach vorn anzutreten: Im Januar 2024 wurde Antrag auf reguläre Insolvenz gestellt – es ist die dritte in vier Jahren. Ausschlaggebend war dabei die Hoffnung, eine*n Käufer*in und neue*n Eigentümer*in zu finden. Dieser von den Gläubiger*innen abgesegnete Schritt war am Ende erfolgreich: Ende Juli werden die neuen Eigentümer*innen, ein Konsortium der US-Investmentgesellschaften NRDC und BB Kapital SA, die Warenhauskette übernehmen. Aber wie nach jeder der bisherigen Insolvenzen hat auch diese „Rettung“ mit Standortschließungen und Entlassungen einen hohen Preis. Durch Nachverhandlungen mit Vermieter*innen werden nun zwar „nur“ 10 kleinere Standorte geschlossen, rund 1.000 Arbeitsplätze gehen allerdings verloren. Die kommen zu den ca. 20.000 Stellen hinzu, die in den letzten 10 Jahren bei Galeria-Kaufhof bereits vernichtet wurden.
In Düsseldorf werden beide Standorte erhalten bleiben. Die Zentrale von Galeria-Kaufhof wird überdies von Essen nach Düsseldorf in das ehemalige Karstadt-Gebäude an der Schadowstraße verlegt. Sind Galeria-Kaufhof und speziell der Standort Düsseldorf damit Gewinner der Signa-Pleite? Den Eindruck könnte mensch haben, sieht man von Arbeitsplatz- und Lohnverlusten sowie negativen innerstädtischen Auswirkungen bei Standortschließungen ab. Die Investoren Richard Baker (NRDC) und Bernd Beetz (BB Kapital SA) sind allerdings keine Unbekannten. Als frühere Kaufhof-Eigentümer bzw. Aufsichtsratsvorsitzende waren sie 2018/19 verantwortlich für den Verkauf an René Benko. Und die Idee, mit überteuerter Vermietung von Gebäuden und Grundstücken an die Warenhauskette zusätzliche Rendite zu generieren, hatten sie auch schon. Investoren interessiert nur, dass sich ihr Kapitaleinsatz ordentlich rentiert, der Gebrauchswert, in diesem Fall das Handelsgeschäft, ist bloß Mittel zum Zweck. Ohne zusätzliche Investitionen in ein innovatives Warenhauskonzept – von dem bisher jedoch nichts zu erkennen ist –, könnte sich die jetzige „Rettung“ am Ende als weiteres Zwischenspiel vor der nächsten Krise entpuppen.
Natürlich drängt sich die Frage auf, wie es dazu kommen konnte, dass mit Signa eines der ganz großen Unternehmen der Immobilienbranche in atemberaubender Geschwindigkeit in sich zusammengestürzt ist und nun im Zuge der Resteverwertung der Konkursmasse endgültig zerschlagen wird. Die Antworten drehen sich meist sehr schnell um die Person René Benko, der sich mit teils dubiosen Methoden aus einfachen Verhältnissen zum Milliardär emporgearbeitet hat. Folgt man dieser Erzählung, waren persönliches und charakterliches Versagen des Firmengründers Hauptgründe für das Scheitern von Signa. Dass er mit großem Erfolg vermocht hat, prominente Unterstützer*innen und Geldgeber*innen für seine hochriskanten Spekulationsprojekte zu gewinnen, wird dann mit Eitelkeit, Geldgier oder auch Naivität erklärt. Keine Frage: Persönliches Versagen, auch kriminelle Energie hat es in diesem Fall, wie auch z.B. bei Adler gegeben. Die Pleitewelle in der Immobilienwirtschaft lässt sich damit aber nicht erklären.
Vielmehr ist es die Dynamik des kapitalistischen Immobilienmarktes selber, der systemnotwendig Krisen hervorbringt. Die Wetten auf immer weiter steigende Preise während der langen Boomphase bis 2022 haben zwangsläufig zu spekulativen Übertreibungen geführt, die irgendwann an der Realität des Marktes zerschellen mussten. Das konnten alle Beteiligten wissen, zugleich haben alle aber auch gehofft, am Ende selbst nicht zu den Verlierer*innen zu gehören. Mit Signa hat es schließlich einen der ganz Großen erwischt. Im Immobiliensektor spielen dabei auch die langen Umschlagzeiten des eingesetzten Kapitals eine Rolle. Sie laden zu hochspekulativen und deswegen auch hochriskanten Preisprojektionen in eine kaum kalkulierbare Zukunft geradezu ein.
In seiner brillanten Untersuchung der Finanzkrise („Das Gespenst des Kapitals“, Zürich 2010) hat Josef Vogl ein wichtiges, immer noch gültiges Fazit gezogen: „Man kann Märkte nicht von ihren Krisen und Einbrüchen bewahren, aber man kann die Abhängigkeiten von ihnen reduzieren.“ (S.176). Jedenfalls solange diese Form destruktiver Marktdynamik nicht überwunden ist, lassen sich die negativen Folgen von Immobilienkrisen nur eindämmen, wenn die Abhängigkeit vom kapitalistischen Immobilienmarkt spürbar verringert wird. Schaut man sich das in Düsseldorf aktuell geplante städtische Impulsprogramm zur Förderung des Wohnungsbaus an, ist aber sehr zu bezweifeln, dass diese Einsicht bei den Verantwortlichen schon angekommen ist. Statt den Einstieg in eine gemeinwohlorientierte kommunale Wohnungspolitik zu wagen, läuft das städtische Förderprogramm im Kern auf ein Konjunkturprogramm für die renditeorientierte Wohnungswirtschaft hinaus, die selbst mitverantwortlich für die gegenwärtige Wohnungskrise ist. Ohne Bekämpfung der Krisenursachen kann es aber keine nachhaltigen Lösungen geben.
Helmut Schneider
Bündnis für bezahlbaren Wohnraum