TERZ 12.24 – AM PRANGER
Beim Quartiersspaziergang am 3.11.24 durch Golzheim informierten sich rund 300 Menschen über zahlreiche Beispiele von Verwertungskündigungen in Mehrfamilienhäusern.
Das ist die immer beliebter werdende Methode von Vermieter*innen und Investor*innen, Häuser zu entmieten und Wohnungen zu teuren Luxusimmobilien aufzupimpen. Und dabei auch noch zu behaupten, Wohnraum zu schaffen. (TERZ 9.2024 Mieter*innen als Renditehemmnis)
Krasses Beispiel bieten die Häuser Bankstraße 7 – 11, in denen von 62 Wohnungen bereits 50 teilweise seit Monaten leer stehen. Die verbliebenen Mieter*innen werden zum Auszug gedrängt, in allen drei Häusern sind die Aufzüge abgestellt. Noch während des Quartierspaziergangs besetzten Aktivist*innen eine der leerstehenden Wohnungen, um auf den Missstand aufmerksam zu machen. Am Gebäude hingen mehrere Transparente. „Hier könntest Du wohnen“, und „Leerstand ist illegal“ war darauf zu lesen.
Die Aktion war als befristete, symbolische Aktion geplant, schlug jedoch hohe Wellen und sorgte für viel Aufmerksamkeit weit über Düsseldorf hinaus.
Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum hatte Oberbürgermeister Stephan Keller (CDU) für Montag, 4.11., eingeladen, sich persönlich ein Bild von der Lage zu machen und mit den Mieter*innen zu sprechen. Die Misere ist seit Monaten bekannt, auch dem OB? Doch dazu später mehr.
In Golzheim wurde aus Einzelprotesten nun eine Bewegung mit mehreren hundert Beteiligten, die gegen die Methoden von Immobilien-Haien protestierten. Die Mieter*innen fertigten eine große Karte vom Stadtteil an, auf der die betroffenen Häuser markiert sind. Diese Karte ist bei allen Aktionen dabei und zeigt alle betroffenen Häuser, mit rotem Punkt markiert. Es sind bereits über 20.
Vielen Mieter*innen an der Bankstraße und deren Umfeld wurde bereits vor Monaten gekündigt, wie eine Seuche greift dieses erschreckende Vorgehen um sich. Doch wohin sollen sie ziehen? Aufs Land, wie Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) vorgeschlagen hatte? Raus aus dem sozialen Umfeld, den Stadtteil oder sogar die Stadt verlassen, in der mensch seit Jahren oder Jahrzehnten lebt? Drohen Mieter*innen woanders letztendlich die gleichen üblen Dinge wie im Düsseldorfer Stadtteil Golzheim? Geschichten über Schikanen, für die mutmaßlich die Vermietenden verantwortlich sind, machen die Runde. Erschütternde Wortbeiträge vor den betreffenden Wohnhäusern zeugen von unhaltbaren Zuständen.
Zu dem Quartierspaziergang, der schnell zu einer Demo heranwuchs, erschienen am 3. November nicht nur Betroffene, sondern viele Menschen aus dem Viertel, sowie Interessierte auch aus anderen Stadtteilen Düsseldorfs. Denn Mieter*innen sit–zen letztendlich in einem Boot. Die Anteilnahme wächst ebenso wie die Angst, selbst betroffen zu sein.
Viele der Gekündigten resignierten inzwischen und zogen weg, wie der ehemalige Mieter Roy in seinem Wortbeitrag eindrücklich schilderte. Er hält weiter Kontakt zu seinen ehemaligen Nachbar*innen und vermisst sein langjähriges Wohnumfeld.
Nicht jede*r bringt so viel Kraft, Nervenstärke und Durchhaltevermögen auf, die vonnöten sind, um unter unerträglichen Umständen in seiner Wohnung zu bleiben, kriminalisiert von Vermieter*innen, die doch selbst an der Grenze zur Kriminalität oder knapp darüber agieren. Dass sich nun eine ganze Nachbarschaft solidarisiert, gab es in Düsseldorf bisher nicht. Laut Bündnis für bezahlbaren Wohnraum die einzige Chance, dem Treiben der Immobilienbesitzenden Einhalt zu gebieten. Die Gekündigten haben zum Teil gegen Eigentümer*innen und deren Vorgehen geklagt, erhielten aber erst im Frühjahr 2025 einen Gütetermin vor Gericht.
Die Begründung “Verwertungskündigung” fanden zahlreiche Mieter*innen in Golzheim im Kündigungsschreiben. Das Ende der Mietverträge wird vielfach mit Paragraph 573 des Bürgerlichen Gesetzbuches begründet. Hier ist die sogenannte Verwertungskündigung geregelt, ein Mittel, zügig ganze Häuser zu entmieten, weil sie entweder abgerissen oder umfassend saniert werden sollen. Das Weitervermieten zu den bisherigen Konditionen rechnet sich für die Eigentümer*innen nicht, weil die gewünschten Gewinne mit den Bestandsmieter*innen nicht erzielt werden kann. 20 bis 25 Euro pro Quadratmeter sind für viele außerhalb jeglicher Finanzierbarkeit. Bisher kamen Verwertungskündigungen noch nicht häufig vor, dieses Instrument scheint aber bei Hausbesitzer*innen und Investor*innen immer beliebter zu werden. Aus deren Sicht ist die Begründung zwar aufwendiger, aber sie müssen sich dafür nicht mit vielen Einzelfällen herumschlagen. Gerichte legen die Bedingungen für diese Art der Kündigung zwar streng aus, eine Klage dagegen hat also durchaus Aussicht auf Erfolg. Die Verfahren aber ziehen sich und erfordern Geduld und Kraft. Außerdem Geld, ohne Rechtsschutzversicherung kaum zu stemmen, die zahlt auch nur bei Erfolg der Klage. Währenddessen müssen Schikanen wie nicht fahrende Aufzüge, kalte Heizungen, kein Warmwasser, Schutt und Lärm im Haus zu jeder Tages- und Nachtzeit, „versehentlich“ leergeräumte Keller oder Schmutz, der „aus Versehen“ aus der Lüftung kommt, ertragen werden. Das ist der reinste Psychoterror, dem die Menschen ziemlich hilflos ausgeliefert sind. Teilweise erfüllen diese Vorgänge Straftatbestände (Diebstahl, Sachbeschädigung), allerdings muss mensch nachweisen, dass vorsätzlich gehandelt wurde. Das ist äußerst schwierig. Die Schikanen werden oft von „Trupps“ begangen, die, was ebenfalls schwer nachweisbar ist, von Vermieter*innen angeheuert wurden.
Die Verantwortlichen der Düsseldorfer Politik in die Pflicht zu nehmen, ihre Möglichkeiten zur Unterstützung der Mieter*innen umzusetzen, ist mehr als überfällig, kommt für die aktuell Betroffenen wohl zu spät, weil die Genehmigungen für die geplanten Maßnahmen behördlich erteilt wurden. Durch die Soziale Erhaltungssatzung sollen zukünftig Verdrängungsprozesse in Stadtteilen verhindert werden. Wenn für einen Teil des Stadtgebiets eine Erhaltungssatzung besteht, müssen dort Umbauten an Wohngebäuden extra von der Stadt genehmigt werden. Luxussanierungen können so verhindert werden und die Zusammensetzung eines Wohnviertels erhalten bleiben. Aber wer definiert, was eine Luxussanierung ist? Durch all diese Maßnahmen werden Mieter*innen nicht vor deutlichen Mieterhöhungen geschützt. In Köln und Berlin gibt es solche Erhaltungssatzungen bereits. Im Düsseldorfer Stadtbezirk 3 (südliche Innenstadt) ist nun endlich die erste geplant.
Dafür müssen Gebiete definiert werden, in denen die Stadt erste Käuferin einer Immobilie ist. Damit kann der Kauf eines Gebäudes durch Investor*innen, die für Entmietungen bekannt sind, verhindert werden. Allerdings gründen Investor*innen speziell zum Aufkauf einzelner Objekte oder Objektgruppen, beispielsweise nebeneinander liegender Häuser, wie auf der Bankstraße, kleinere Firmen. So soll im Falle des Scheiterns eines Aufkaufs der „Schaden“ begrenzt werden. B 7 – 11 GmbH & Co. KG, so nennt der Aufkäufer der Häuser Bankstraße 7 – 11 seinen Schatz, der fetten Profit abwerfen soll.
Die SPD-Politikerin Zanda Martens besuchte die Demo, OB-Kandidat Fabian Zachel, ebenfalls SPD, wohnt wenige Straßen entfernt, auch er ließ sich am 3.11. auf der Bankstraße blicken. Die SPD, im Düsseldorfer Stadtrat in der Opposition, hat in den vergangenen Monaten Programme für neue und bezahlbare Wohnungen politisch durchgesetzt. Endlich mal, bedenkt mensch, dass diese Partei nicht immer in der Opposition war und die Weichen für die bestehende Misere mit gestellt hat. Nun plädiert die SPD außerdem dafür, dass direkt für mehr als einen Bereich des Stadtgebiets soziale Erhaltungssatzungen erlassen werden. Zur Erinnerung: Die SPD hat mit dem OB den Deal gemacht, ihre Zustimmung zum Neubau der Oper nur gegen das Versprechen, bis 2030 den Bau von 8.000 Wohnungen zu aktivieren. Was immer daraus werden könnte, bisher ist das nicht mehr als eine Ankündigung, passiert ist noch nichts, und die Stadt baut auch nicht selbst. Und entstehen dadurch wirklich bezahlbare Wohnungen?
Auch Annette Klinke (Grüne) kam am 3.11. zur Bankstraße. Die Grünen wollen den Opernneubau verschieben, bei dem nicht wirklich nötigen Projekt ist mittlerweile von mindestens einer Milliarde Euro Gesamtkosten die Rede. Klinke als zuständige Bezirksbürgermeisterin begleitet die Fälle in Golzheim, seit diese im vergangenen Jahr bekannt wurden. Leider muss sie den Betroffenen sagen, dass es nicht viel gibt, das gegen das Vorgehen der Eigentümer*innen getan werden kann. Das Bündnis für bezahlbaren Wohnraum sowie eine Mieterin sind in die nächste Sitzung der Bezirksvertretung eingeladen, um über die Situation berichten zu können.
OB Keller war zwar am 4.11. nicht vor Ort, hat aber mehrere betroffene Mieter*innen für den 13.11. zu einem Gespräch ins Rathaus eingeladen, das doppelt so lange wie geplant gedauert hat. Keller zeigte sich durch die konkreten Schilderungen der Betroffenen tatsächlich beeindruckt und sogar betroffen, so etwas sei ihm nicht bekannt gewesen. Kaum zu glauben, denn der Fall des Hauses Mauerstraße 32 ist seit Monaten immer wieder in der Düsseldorfer Tagespresse. Was aus Kellers Anteilnahme folgt, wird sich zeigen. Er hat aber zugesagt, sich persönlich darum zu kümmern, dass die Aufzüge in der Bankstraße 7 – 11 wieder in Betrieb gehen. Die kommunale Wohnungsaufsicht, die deswegen eingeschaltet war, hat das offensichtlich nicht vermocht, der Eigentümer behauptete 5 Monate völlig stur, er könne die Aufzüge nicht wieder einschalten. Das alleine ist ein Skandal, auch politisch gesehen. Bis jetzt (21.11.) stehen die Aufzüge immer noch still. Mensch fragt sich, wer in der Stadt eigentlich das Sagen hat, die Investor*innen sitzen auf jeden Fall am längeren Hebel.
Die rechtlichen Möglichkeiten der Kommune, gegen Entmietungen und Verdrängung vorzugehen, sind durch landes- und bundespolitische Vorgaben begrenzt. So haben die Kommunen in NRW nicht, wie in anderen Bundesländern, das Recht, die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen zu verbieten, weil die NRW-Bauministerin Ina Scharrenbach (CDU) die dazu nötige Rechtsverordnung nicht unterzeichnet hat. Instrumente wie Zweckentfremdungssatzung oder Wohnraumschutzsatzung, soziale Erhaltungssatzung (Milieuschutzsatzung), kommunales Vorkaufsrecht in definierten Satzungsgebieten, die eigentlich bereits vorhandenen sind, können so keine Anwendung finden. Sind sie also von der CDU nicht gewollt? Ist Düsseldorf immer mehr eine Stadt, die sich schlicht und ergreifend nicht jede*r leisten kann? So ähnlich formulierte es vor Jahren bereits Kellers Vorgänger Dirk Elbers (CDU).
Und auch CDU-Mann Olaf Lehne äußerte sich am 19.11.24 bei einer Diskussionsrunde des Düsseldorfer Bündnisses in diese Richtung, es gebe in Düsseldorf einfach zu wenig Platz für alle, die hier leben wollten. Ist Lehne der Ansicht, dass aus diesem Grund Mieter*innen aus Düsseldorf vertrieben werden sollen, die sich luxussanierte Wohnungen nicht mehr leisten können? Seine Äußerungen wurden sowohl vom Plenum als auch von den anderen Diskussionsteilnehmer*innen zum Teil scharf kritisiert. Titel der Veranstaltung war: Woher kommt das Geld für ein lebenswertes Düsseldorf? Bündnissprecher Uwe Foullong diskutierte mit Prof. Christoph Butterwegge, Özlem Demirel (Linke), Stefan Engstfeld (Grüne), Zanda Martens (SPD) und besagtem Olaf Lehne, wie die Städte durch eine Stärkung der kommunalen Haushalte wieder lebenswerter für alle gemacht werden könnten. Klar, dass das Thema Wohnen schnell auf den Tisch kam und heiß diskutiert wurde.
Als beispielhaft ins Gespräch gebracht wurde wieder einmal Wien. 26 Prozent des Wohnungsbestandes in Wien befinden sich im Eigentum der Gemeinde, die damit die größte Immobilienbesitzerin Europas ist. Darüber hinaus unterliegen 60 Prozent aller Mietwohnungen in Wien einer dauerhaften sozialen Bindung. Damit hat die Gemeinde Wien ein zentrales Instrument der Wohnungsmarktregulierung immer in der Hand behalten. (TERZ 10.23: Auswege aus der Wohnungskrise – Was lässt sich von Wien lernen?).
Derweil hoffen Mieter*innen in Düsseldorf erst einmal auf eine Schadensbegrenzung: Einen Stopp weiterer Entmietungen, Schikanen und Verdrängung. ³
Christine
Quellen: RP, WDR, Bündnis für bezahlbaren Wohnraum
Wortbeitrag beim Quartierspaziergang am 03.11.24
Laura wohnt seit 16 Jahren in der Zietenstraße.
„Wir haben heute schon viel über Investoren und deren Vorgehensweise gehört, wir werden im weiteren Verlauf noch einiges mehr hören.
Hier stehen wir vor einem Haus, das seit über 40 Jahren in der Hand desselben Eigentümers ist. Ein Eigentümer, der über 40 Jahre lang Mieter*innen im Prinzip wie Geldautomaten behandelt hat – jeden Monat landete pünktlich das Geld auf seinem Konto. Toll! In das Haus selber hat er nur minimal investiert. Von den Schikane-Maßnahmen, von denen wir heute schon einiges gehört haben, können auch wir Mieter*innen ein Lied singen. Mängel, die nicht beseitigt wurden, wie zum Beispiel mittlerweile sogar einsturzgefährdete Balkone, Heizungen, die im tiefsten Winter nicht gingen, Mieterhöhungen, Drohgebärden, das volle Programm. Man kann sagen, dass dieser Eigentümer das Haus bewusst hat verfallen lassen. Über 40 Jahre lang. Jetzt aber hat er große Pläne. Und er hat sich das Vorgehen und das Geschäftsmodell der Investoren abgeguckt. Im April dieses Jahres erhielten wir eine Verwertungskündigung.
Was ist das?
Juristen sagen, dass der Verbleib der Mieter*innen in dem Objekt den Eigentümer daran hindert, seine Immobilie wirtschaftlich angemessen verwerten zu können.
Was auch immer angemessen heißt, das ist nicht näher definiert. Das Schöne für den Eigentümer ist, dass er, anders als bei der Eigenbedarfskündigung, mit ein und demselben Argument und in einem Aufwasch allen Mieter*innen kündigen kann. Urteile dazu gibt es bislang wenige.
Was bedeutet das in unserem Fall?
Wir Menschen, die hier leben, unsere Hausgemeinschaft, die über Jahre gewachsen ist, stehen dem Profit unseres Eigentümers im Wege. Deshalb sollen wir jetzt weichen. Die Kündigung, die wir erhalten haben, verschleiert die Gier nur spärlich.
Er will nun kernsanieren, die Wohnungen zusammenlegen und anschließend mindestens 20€/Quadratmeter kassieren. Ka-Ching!
3 von 8 Wohneinheiten sollen wegfallen, aber angeblich soll Wohnraum geschaffen werden. Nicht aber, weil dann Platz für mehr Menschen ist, sondern weil im Dachgeschoss eine schicke Maisonette mit Dachterrasse entstehen soll. Wie das aussehen kann, sehen wir bei unseren sympathischen Nachbarn aus der Zietenstraße 21. Übersetzt heißt das: Mehr Platz für weniger Menschen.
Das Argument, das einem häufig begegnet, ist, dass es nun mal nicht genug Platz in der Stadt für alle gibt. Aber das stimmt nicht. Denn für die, die jetzt hier wohnen, ist ja genug Platz vorhanden. Der Platz wird jedoch immer knapper, weil sich einige Wenige immer mehr nehmen und damit andere verdrängen. Und die Politik das zulässt. Es fehlen allein in Düsseldorf rund 4.600 Wohnungen, und das Defizit wächst rasant. Düsseldorf müsste pro Jahr fast 4.000 neue Wohnungen bauen, um dem Bedarf gerecht zu werden.
Gleichzeitig wird hier im Quartier, durch Fälle wie unsere, die Anzahl der Wohnungen fröhlich weiter reduziert. Auch hier soll keine sogenannte Luxussanierung im juristischen Sinne stattfinden. Ich aber sage, dass 20€/qm Kaltmiete bei Wohnungen, die über 100 Quadratmeter groß sind, ein Luxus sind, den sich viele nicht mehr leisten können.
Unser Beispiel zeigt, dass es wirklich jede*n Mieter*in treffen kann. Denn unser Haus wurde nicht verkauft, es ist hier kein Investor am Werk. Uns traf es aus heiterem Himmel.
Artikel 14, Abschnitt 2 des Grundgesetzes lautet: Eigentum verpflichtet. Und diese Pflicht schließt auch das Soziale mit ein: Denn das Grundgesetz sieht vor, dass der Gebrauch von Eigentum auch dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll.
Wir sind in einer Situation, in der dieser Satz nicht mehr zu gelten scheint: einige Wenige verdrängen andere Menschen im großen Stil. Und zwar nicht aus einer Not oder Notwendigkeit heraus, sondern aus purer Gier nach immer größeren Profiten. Menschen werden aus ihrem Leben herausgerissen, Hausgemeinschaften zerschlagen, eine gesamte Nachbarschaft zerfällt Stück für Stück. Und die Politik schaut zu, die Kommune, das Land und der Bund haben Jahrzehnte lang verschlafen, dieser Entwicklung entgegenzusteuern. Dieses aktive Nichtstun kommt einer Unterstützung von Hausbesitzer*innen und Investor*innen gleich. Wir Mieter*innen fordern die Politik zum Handeln auf und sagen laut und deutlich:
ES REICHT.