ZUKUNFT WOHNEN. DÜSSELDORF!?

Das Handlungskonzept für den Wohnungsmarkt der Stadt

Unter dem vollmundigen Titel „Zukunft Wohnen. Düsseldorf“ wurde von der Stadtverwaltung ein Papier vorgelegt, um Antworten zu geben „auf alle wohnungspolitischen Fragen, die sich aktuell in Düsseldorf stellen und zukünftig stellen werden.“ „Hauptziel ist die Fortführung der bisherigen gemeinwohlorientierten Wohnbauentwicklung“. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum Düsseldorf hat über dieses Konzept diskutiert und es analysiert.

Wohnen in Düsseldorf wird immer teurer, was in erster Linie darauf zurückzuführen ist, dass es zu wenige Wohnungen gibt. Seit Jahren ist bekannt, dass Düsseldorf wächst, da immer mehr Menschen in die Stadt ziehen. 2009 wurde auf dieser Grundlage im Stadtrat ein Konzept (Stadtentwicklungskonzept 2020+) verabschiedet, in dem Maßnahmen beschrieben werden, wie auf die wachsende Bevölkerung zu reagieren ist. Um den Zuwachs zu kompensieren, sollten in den Jahren 2008 bis 2020 durchschnittlich 2.000 Wohnungen pro Jahr gebaut werden. Tatsächlich wurden zwischen 2008 und 2011 jedoch nur 2.632 gebaut. Allein in diesen vier Jahren ist demnach schon ein Fehlbestand von fast 5.400 Wohnungen entstanden. Die Maklerfirma Aengevelt hat in einer kürzlich erschienenen Untersuchung den aktuellen Fehlbestand auf 13.800 Wohnungen beziffert. Das knappe Angebot führt natürlich zu wachsender Nachfrage und dadurch zu steigenden Mieten.

Besonders stark steigen zurzeit die Preise für bisher preiswerte Wohnungen. Das liegt zum einen daran, dass neue Wohnungen fast ausschließlich teuer vermietet werden. Zum anderen gibt es immer weniger Sozialwohnungen. Waren dies 2001 noch ca. 36.500 Wohnungen, so waren es Anfang 2012 nur noch rund 20.000. In den nächsten Jahren wird diese Zahl noch weiter sinken, da mehrere tausend Wohnungen aus der Preisbindung entfallen.

In dieser Situation erscheint nun das neue Handlungskonzept der Verwaltung, um „auch in Zukunft als gestaltende Kraft auf dem Wohnungsmarkt“ zu agieren. Dazu werden 30 Maßnahmen vorgestellt. Die meisten dieser Maßnahmen werden zurzeit schon angewandt bzw. gehören zum normalen Ablauf von Verwaltungstätigkeit.

Wirklich neu sind zwei Maßnahmen, die auch dazu dienen sollen, preiswerten Wohnungsbau zu realisieren. Jedenfalls das, was die Verwaltung unter preiswertem Wohnungsbau versteht.

Die erste Maßnahme ist übertitelt mit „Festlegung von Anteilen preiswerter und bezahlbarer Wohnungen in Neubaugebieten“. Hier sollen bei Neubaugebieten 20% der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau (Sozialwohnungen) und 20% im „preisgedämpften Wohnungsbau“ errichtet werden. Das erste Mal sind damit Verwaltung sowie CDU und FDP bereit, über eine Quote zu sprechen. Noch vor kurzem wurde im Planungsausschuss in einem Diskussionsbeitrag behauptet, sozialer Wohnungsbau sei Enteignung der Grundstücks­besitzer*innen. Allerdings kann die Quote des sozialen Wohnungsbaus auch reduziert werden, z. B. wenn durch Bodensanierungsmaßnahmen dem Investor unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen. In diesem Fall soll dann die Quote des preisgedämpften Wohnungsbaus erhöht werden. Preisgedämpfter Wohnungsbau bedeutet maximale Preise von 10 Euro/m² als Nettokaltmiete. Was ein solcher Mietpreis mit preiswertem oder bezahlbarem Wohnraum zu tun hat, erschließt sich wohl nur den Verfasser*innen des Konzeptes. Eine zusätzliche Einschränkung entsteht noch dadurch, dass die vorgeschlagenen Quoten erst bei Projekten ab 100 Wohnungen angesetzt werden sollen. Trotzdem prognostiziert die schwarz-gelbe Ratsmehrheit einen Neubau von insgesamt 10.000 Wohnungen in den nächsten fünf Jahren. Bei den Einschränkungen, die die Stadt macht, können jedoch im günstigsten Fall in diesen fünf Jahren 1.000 neue Sozialwohnungen entstehen. Das gleicht nicht einmal den Verlust an noch bestehenden Wohnungen aus, geschweige denn den Fehlbestand, der heute schon bei 6.500 Sozialwohnungen liegt.

Die zweite neue Maßnahme nennt sich “Innovativer Mietwohnungsbau zu günstigen Konditionen“. Hier soll die Stadtsparkasse über eine Laufzeit von 20 Jahren zinsgünstige Darlehen vergeben, ohne dass Investor*innen eigenes Kapital beisteuern müssen. Die Grundstücke soll die Stadt günstig an Investor*innen verkaufen oder in Erbpacht zur Verfügung stellen. Investor*innen werden verpflichtet, die Wohnungen über einen Zeitraum von 10 Jahren zu indizierten Mieten von maximal 8,50 Euro/m² zur Verfügung zu stellen. Indiziert bedeutet, dass in diesem Zeitraum auch Mieterhöhungen im Rahmen eines zu vereinbarenden Index möglich sind. Investor*innen haben also die Möglichkeit, bei äußerst geringen Bau- und Grundstückskosten und ohne Eigenkapital, Mieten von 8,50 Euro/m² zu realisieren. Unter diesen Umständen liegt die Kostenmiete bei ca. 4,80 Euro/m². Investor*innen wird also ein Gewinn von 3,70 Euro pro Quadratmeter und Monat zugebilligt.

Noch ist das vorgelegte Konzept ein Entwurf, der in verschiedenen städtischen Gremien beraten und beschlossen werden muss. Das Bündnis bezahlbarer Wohnraum wird versuchen, Einfluss zu nehmen, damit Änderungen in das Vorhaben einfließen. Dadurch kann unter Umständen noch erreicht werden, dass es zukünftig tatsächlich noch bezahlbaren Wohnraum in Düsseldorf gibt. Das Bündnis wird auch aufmerksam beobachten, wie welche Maßnahmen aus dem Konzept umgesetzt werden. Dazu wird es mit Sicherheit noch viele weitere interessante Aktionen des Bündnisses geben. Dabei seid ihr alle gefragt, damit der Protest laut und vielstimmig wird, denn für Düsseldorf heißt mehr denn je: Mietenwahnsinn stoppen! Wohnraum ist keine Ware!

Bündnis für bezahlbaren Wohnraum